【相談前】

　相談者様が保有する不動産に複数の飲食店が入居していましたが、老朽化したため、取り壊して小規模なビルを建設することを計画していました。

　その不動産は、相談者様の知り合いのAさんに一括して賃貸し、Aさんがさらに飲食店と個別に賃貸借契約を締結していました(転貸借契約)。

　しかし、相談者様とAさんの折り合いが悪くなったため、Aさんの賃料の支払が滞るようになりました。さらに、入居している飲食店の中にやや柄の悪い者がいたため、相談者様では対応できなくなり、ご依頼を受けました。

【相談後】

　ご相談者様からは、銀行の融資との関係でできれば半年以内に退去させて欲しいとの要望を頂いていました。

　しかし、訴訟にしますと最低でも1年程度はかかってしまいますので、いくらかの引越し費用を支払うことと引き換えに速やかに退去してもらうべく、弁護士が各飲食店と個別に交渉を行うこととしました。

　まず本件では、Aさんとの賃貸借契約は賃料不払いによって解除できることが明らかでしたので、直ちに解除通知を送り解除しました。そうすると、Aさんの賃借権に乗った形の各飲食店の転貸借契約も法的には自動的に終了します。

　その上で私は、各飲食店にそれぞれアポイントをとり、退去を説得して回りました。

　お話した内容は、各飲食店の賃借権が消滅していること、裁判になれば明け渡しは免れられず明渡費用も請求されること、しかし2ヶ月以内に退去を約束してくれれば引っ越し費用を出すので、これをもとに速やかに退去して欲しいことなどを説明しました。

　これには、各飲食店としても寝耳に水で非常に憤慨されていました。

　しかし、何回も足を運んで粘り強く話を聞くことで心理的に打ち解けることができ、最終的には全員が明け渡しに同意してくれました。

　書面による同意だけだと実際に明け渡しがない場合に裁判をしなければならないため、「訴え提起前の和解」という手続きを利用して、判決を得たのと同様の効力を持つ書面を作成しました。

　半年以内に、という相談者様のご要望でしたが、4ヶ月で全ての明け渡しが完了しました。

【コメント】

　この件は、訴訟提起まで行かずに全ての賃借人と合意を結んで任意に退去してもらうことができました。明渡事例としては非常にうまく行ったケースといえます。

　相手の各飲食店は法的には明渡義務があることは明白でしたが、相手だって人間ですから、説得に当たる弁護士と心理的に共感できるかどうかによって結論は大きく変わってきます。

　話しをする際も、法律事務所に呼びつけるのではなく、何度も現地に足を運び、この紛争と関係のない愚痴なども聞いていく中で相手方と信頼関係を作れたことが、うまく話を運べた要因であると考えます。